“产业链整合加订单模式”缔造万达商业地产王国

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　　2010年5月17日，万科集团董事长王石再次登顶珠穆朗玛峰。而10多天前的 4月29日，中国另一家地产巨头——万达集团(以下简称万达)则刚刚超越万科，登顶中国地产业的龙头位置。 　　<p>　　2001年，万达专门成立商业地产开发管理有限公司，在国内首次提出了“订单商业地产“的运营模式。10年中，凭借着完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，万达赢得政府信任的同时也赢得了市场，使其最终坐上商业地产老大的第一把交椅。　　<p>　　（1）产业链条源整合打造竞争力　　<p>　　万达集团定位为中国最大的不动产商，比较而言，其核心竞争力是比较突出的。在商业地产开发领域，房企一般面临五难：定位难、规划难、招商难、管理难、资金难。万达在商业地产的竞争力打造上，也是围绕解决上述五点进行的。　　<p>　　目前，万达在商业地产领域已具备了五重优势：政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商业模式优势。围绕这五重优势进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。　　<p>　　作为国内为数不多、投资规模最大的连锁商业地产商，万达大型城市综合体 “大型购物中心＋五星级酒店＋写字楼＋住宅＋国际品牌商家”的产品模式，相当于一个高品质、小型商务区开发建设，受到了地方政府的极大欢迎。万达成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。既有政策的软环境支持，又有实质性的地价优惠。　　<p>　　一二线城市的黄金商业位置、低廉的土地成本，加上“订单模式”的国际品牌吸引力，使万达集团在项目后期运作上游刃有余。　　<p>　　总体而言，将“土地、资金、资源、品牌”前置到商业地产开发的产业链上游，是万达打造核心竞争力的关键。　　<p>　　（2）订单模式与发展战略有效配称　　<p>　　万达的“订单模式”一直为业界所称道，万达“订单模式”中的国际和国内品牌，对其商业资源平台发挥着核心的作用。　　<p>　　自2001年万达和沃尔玛签订长期的战略合作协议——沃尔玛和万达在全国采取捆绑的方式发展之后，万达“订单商业地产”就确立了基本模式。按照订单商业地产的流程，在开发建设之前，万达先与合作伙伴签订联合发展协议，由对方提出物业需求，等到双方认证之后，对方交给万达一定比例的保证金;如果反悔，将赔偿万达一年的租金。这种招商在前，开工建设在后的模式，避免了商业地产建成之后租不出去，既保证了开发商的利益，也能满足租户的需求。　　<p>　　具体而言，订单模式有以下四大特点：　　<p>　　（1）联合发展　　<p>　　即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。　　<p>　　（2）平均租金　　<p>　　不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州;二等是省会城市;三等是其他城市。　　<p>　　（3）先租后建　　<p>　　招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。招商在前的原因是：招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。　　<p>　　可以降低风险。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。　　<p>　　（4）技术对接　　<p>　　首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。<p>　　张志伟，房地产高级策划师。致力于商业地产营销From EMKT.com.cn策划、商业运营、企业发展战略的深入研究，具有地产代理公司和房地产开发企业双重经验。曾服务长江实业、和记黄埔、合生创展、珠江投资等知名企业集团，愿与业界同仁共议商业地产。联系电话>>: 1369248243，电子邮件>>: zzw333@126.com