“物业门”：SOHO回归商业地产本质的“品牌阳谋”

火烈鸟 · 发表于 2017-3-13 02:27:22

最近，老潘在其新浪博客中发表了“建外SOHO雪天断电停暖，居民急切等待政府救援”的博文。一石激起千层浪，此事经央视财经频道报道，物业公司介入事件、网络的推波助澜，老潘被推到了风口浪尖。　　　　经过媒体、记者、物业公司、网民、业主等等不遗余力的“发掘”，似乎得出了相对一致的“结论”，这是潘石屹的一个阴谋，即他要进军物业管理的行业。用建外SOHO东区宾至物业公司老总的话说：老潘要涉足物业行业，并以此事件来规避相关风险。　　　　在这里，笔者不想谈“物业门”到底是不是老潘的“阴谋”或者将老潘看成是一个“受害者”，笔者想从更高的层面或更长远一点的角度上来分析这个事件。其实，老潘在寒冬抛出这样一个热议的话题，肯定不是一时兴起，或者说不是想打打口水战。简单的说：老潘在SOHO的战略模式上出现了调整或转移，这仅仅是调整的第一步。　　　　对SOHO中国From EMKT.com.cn，潘石屹说其商业模式是成功的，但就实际情况看，却不容乐观。所谓SOHO模式，按照潘石屹的解释是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设、统一市场销售、统一出租和管理。但实际上，SOHO中国的商业地产都卖给了小业主，很少统一卖给大的业主，在管理上就更不是统一出租和管理了。甚至有人认为将商业全部出售给小散户是非常不恰当的商业模式。　　　　零散出售的产权商铺出现类似的问题由来已久，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功商业模式。由于营业利润得不到保障，目前已经有多数的商户不再按时交纳租金。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。　　　　资深媒体人蔡鸿岩在其博客中指出：因为SOHO模式是全部出售物业，整个商业物业因此做不到统一管理和出租，所以SOHO和边上的商业、写字楼，更不用说与住宅公寓相比，租金回报都相对要低。更严重的是SOHO楼宇的设备设施维护都得不到保障，设备设施陈旧老化，甚至破损现象极为普遍，物业的保值性在这里大打折扣。　　　　由此，我们可以看出，老潘虽然嘴里说：SOHO商业模式很成功，但实际上，他在面对所遭遇的难以化解的矛盾，已经开始了商业模式的转型，与其说是转型，准确的说，是“回归”。即回归商业地产的本质。　　　　商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。因此，尽管商业出售曾一度火爆，但最终还要回归持有，因为这是商业地产发展的根本。　　这就是商业地产的本质。　　　　从这个角度说，SOHO中国所采取的出售的商业模式是与商业地产的本义相背离的。在当下越来越多的地产商，譬如世茂、凯德、万达等大公司都纷纷自持商业的时候，SOHO中国依然采用出售的方式，如果按物业类型区分，当属于商业物业，但是经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO是一个难以定义的市场产品。　　　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽在2009年商业地产年会上表示，商业地产应该是先商业后地产，或者说，它核心的内容是以长期、持续的收益为主的运营模式。如果物业得不到有效的运营，得不到升值，投入得不到回报，得不到资本的放大，势必它的价值也会降低。但是分散销售的模式是无法使得商业有持续收益的，从这个角度看，SOHO中国商业模式的后期经营问题要摆脱困境，必然要向物业的持有发展。　　　　这就谜底。　　　　大家说这是老潘的“阴谋”，笔者认为完全不必如此认为。而这恰恰说明了SOHO中国和老潘不是在玩“阴谋”，而是老潘的SOHO中国商业模式调整的一次“品牌阳谋”。　　　　为什么这么说？　　　　对商业地产而言，品牌形象或许更加值钱，相对而言，他面临的顾客群比住宅客户明显少，但这些客户更会相信品牌以及品牌的附加值。所以说，老潘并不是要成立物业公司跟现有的物业公司竞争，抢饭碗，而是为了SOHO中国的品牌而进行的一次战略转型。　　　　“建外SOHO就像嫁出去的闺女，闺女受到欺负，娘心疼。老潘有很多‘闺女’，如果老有‘恶奴’跟着，哪个小伙愿意娶她们？”潘石屹如是说。我们仔细分析其中的深意，只有两个字：品牌。　　不管潘石屹如何肯定SOHO中国的成功，但从“物业门”事件看来，SOHO中国无疑遭受了瓶颈，租户的返租，业主的抱怨，物业管理的混乱等等。老潘只是借助于“物业门”事件，借此争夺统一的管理权，以此来化解对SOHO的品牌形象的负面效应。　　　　但真正的问题和解决之道肯定不在这里，真正的问题是：SOHO中国的商业模式应该回归商业地产的本质。　　　　这也许是老潘以及SOHO中国的真实意图吧。　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件：jj001001@126.com

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