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自2005年6月1日开始实施房产新政（七部委联合出台的“关于做好稳定住房价格工作的意见”）以来，房价就一直成为社会各界关注和争论的焦点话题，房产新政在实施前一阶段确实对中国楼市起到一定的调节作用。但自2005年第四季度至今的后新政时代，全国大多数城市的房价出现普遍高涨的现象，在同一政策的实施期，在不到一年时间内先抑后扬的结果着实引起市场的一片哗然。是政策失灵？还是市场炒作？房价普涨背后的成因何在？笔者认为，主要原因有以下几个方面：<p><p> 一、市场供求关系的失衡<p> （一）“相对过剩”的假相<p> 根据国家统计局公布的数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。在很多专家学者看来，从理论上讲，这么大规模空置商品房的存在，足以说明市场是“供过于求”。但实际上，这只是“相对过剩”的一种假相，造成这种假相主要有三个原因：<p><p> 1、统计方法和计量口径不当<p> 看待房屋空置问题要区分空置年限，一般来讲，空置3年以上的称之为积压；1年以下的，那是处于待售状态的房子，处于正常销售期；1年至3年之间没有售出的房子则是通常意义上的空置房屋。而统计部门在进行统计时，可能放宽了空置房屋的标准，造成统计数据的偏高。<p><p> 2、供及产品与购需产品的错位<p> 由于房屋不动产的属性和建设周期长的特点，在产品规划、户型大小、房屋结构上只能是对市场的一种预期，这种预期往往来源于开发商至少在房屋销售一年前对市场和消费者需求的一种判断。这里面有两大原因造成供需的错位：一是开发商的判断本身可能存在很大的主观性，由此可能造成偏差；二是从开发商规划到产品销售之间实际间隔长，消费者需求可能由于主客观原因发生改变。从2005年各大城市统计来看，各地对120㎡以下中小户型需求最高，但市场实际供给产品中，120㎡以下的中小户型不足50%，其结果是在造成此类产品的“供不应求”的同时，也造成大户型产品的“供过于求”。<p><p> 3、购买能力与购买意愿差距<p> 需求到底是怎么界定的？是购买意愿还是购买能力？如果就购买意愿来看，作为生活第一必须品的房屋，这种需求意愿肯定足够大，但由于客观上房价与普通家庭收入的严重不对称，导致很多真正需要房屋的消费者不具备购买房屋的能力，大部分需求得不到满足，由此也导致了房屋的“相对过剩”。<p><p> （二）供不应求导致房价上涨<p> 作为一种特殊市场化的商品，房屋的价格与其他商品一样，最终都是由市场供求关系决定的。<p> 1、从大的趋势和房屋形成的机制来看，随着中国城市化进程的不断推进，选择到城市特别是到大城市求学、就业、工作和定居的人将会越来越多，而可以供给建造商品房的土地非常有限，土地的稀缺性就直接决定了房屋的稀缺性和供不应求的大趋势。<p><p> 2、从房屋所在的区域板块来看，房屋郊区化是城市拓展和房地产开发的主要方向，但由于当前城市交通条件的限制，郊区房是不被消费者所亲睐的。而城区可以用于建造房屋的土地极其有限，市场供给量远远小于消费者需求量，因此，这种城区房屋供需关系的严重失衡就导致了城区房价的大幅攀升。<p><p> 3、从消费需求和消费心理来看，真正作为生活必需皮、有刚性购房需求的购房者主要是城市中低收入家庭、适婚工薪青年和进城定居人群。这类购房人群由于购买能力一般，购买目的主要是满足生活居住功能，因此在需求上主要面向面积在120㎡以下，价格中低水平的中小房屋。而大部分开发商从成本、利润等方面出发往往放弃建造中低价位、中小户型的房屋，这种刚性需求的大量存在与市场产品的小量供给，形成真正意义上的“供不应求”，直接导致了此类产品的价格大幅上扬。<p> 因此可以说，市场供求关系的失衡是导致房屋价格普遍上涨的根本原因。<p> |
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发表于 2017-2-1 16:41:51
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