重要信号！全国4298家众创空间，终于有一家开始规模化盈利了…

鲁虺

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【黑马高调爆料】第 20 篇
文 | 黑马哥
据科技部官网，经过近 3 年的发展，目前全国众创空间已达 4298 家，带动就业超过 200 万人，但绝大多数工位都处于闲置状态。
黑马哥今日爆料：总部位于上海的方糖小镇，成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间，对于众创空间产业，这是一个极其重要的信号。
深度专访 4 小时，本文有其详细的产品模式、商业模式、运营模式，希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法， 2021 年众创空间才能真正爆发。
一
第一家规模化盈利
在中关村创业大街的咖啡厅，待上三五日，你会发现北方创业者的习惯，自来熟的叫叫嚷嚷和漫天飞舞的比划，一个点子就可以颠覆世界，凭靠意念就能打磨出商业模式，五个人就敢融千万美金。
上海人都很羡慕北京的创业环境，这里没那么强的创业氛围，但却更接近创业的本质——生意。在上海，评判一个创业项目好坏，不在于其通过PPT营造出来的想象，更在于是否能够提供好的产品和服务，在消费者身上赚到钱。
诞生在上海的方糖小镇，能在全国众创空间一片雷声大雨点小多补贴不盈利的环境下，率先实现了全面盈利，与这片更务实的土壤息息相关。
目前全国 4000 多家众创空间，从运营模式上，主要分成了四个流派：TO VC的规模化流派、TO 政府的双创补贴流派、TO 媒体的数据好看流派、TO 用户口碑的精细化运营流派。方糖小镇属于后者，融资额不是最大，店面不是最多，但精细化运营能力很强。(欢迎自我想象前三者各自代表)
目前方糖小镇在全国拥有 25 家门店，覆盖上海、北京、成都，其中在上海拥有 22 家门店，平均出租率90%以上，大部分门店实现单店盈利。
创始人万里江认为，今天方糖小镇能盈利，一是战略选择到位，在选址上基本没走弯路，围绕核心城市的核心地段;二产品上干净利落，紧紧围绕客户需求，没做那些花里胡哨但不赚钱的动作;三密集布点优化消费者口碑，降低营销成本，提高出租率。
1、一流的选址能力
方糖小镇的成本相对较低，关键在于一流的选址能力，其选址策略和快捷酒店一致，即在最繁华的地带、最便宜的楼层、以最低的成本、最舒适的装修带来最好的物理空间体验。
也就是说，方糖小镇的每一个办公地址，都是在城市中心地带，以非常便宜的成本签约(一般 10 年以上)，这样首先从成本上降低，并且在租户便捷性上取得一定的平衡。
2、围绕核心需求打磨产品
方糖小镇成立于 2015 年，两年多的时间共打磨了 3 个版本，通过不断的调整模型、进步和演化，在试错中发现了目前效果最优的模型。如果将这个模型铺开来，预计三年就能收回所有的投资。产品更迭过程如下：
1. 0 版本：实验型产品，三家门店试用;
2. 0 版本：稳定版本，标准化设计风格， 14 家左右门店试用;
3. 0 版本：最新版本，改进功能区域划分，提升20%的工位数容量。
目前单工位售价：1700- 1800 元/人/月
单工位人均面积： 5 平米
两年多产品迭代的方向主要为：从适合美国创业者的热情奔放 → 适合中国本土创业者的低调简洁;从绚丽多彩的视觉 → 以素色为主的视觉;从大而全的多功能区 → 可模块化的空间功能;从过度休闲功能 → 到实用办公功能……
举三个例子：① 装修风格偏素净，过于热闹的颜色不适合办公;② 在办公区光线不充足的地方改造成适合休闲打坐的精神辟谷空间;③ 淘宝可搜索方糖小镇同款氧气包大树 ，这里有打印机、复印机、微波炉，所有公共的区域都集中在此。
3、低营销成本高出租率
方糖小镇在全国有 25 家门店，其中 22 家布局在上海，而选择在单个城市密集布点可以优化消费者口碑，借助方糖小镇在创业者群体内的影响力制造势能，从而降低营销了成本，提高出租率，目前方糖小镇各社区的平均出租率在90%。
万里江曾公开透露道，“方糖小镇的出租率在行业里面算是最高的，其实我们也没有什么神奇的办法，就是因为我们在社群这里做了很多努力，不同的是别人都在‘果’上用力，而我们是在‘因’上着力，事半功倍。”
二
出租率、租售比、OCR
国内主流的众创空间，目前有三种营收模式：1)房租;2)自营或者第三方的创业服务;3)房租换股权等金融业务。
包括方糖小镇在内，房租依然是最重要的收入来源，后两者仍然摸索实验阶段。这是万里江通过i黑马首次向外界透露，方糖小镇的精细化运营的三个核心指标，同时也是其通过房租，实现整体性盈利的关键。
1)出租率
出租率就决定公司收入，行业出租率普遍在60%-70%，方糖小镇平均出租率在90%以上，其中成都社区年出租率达到105%。
2)租售比
租售比是指单工位的成本除以单工位的售价，这个数字是越小越好。行业租售比平均也在60%-70%，但高的能到90%，甚至超过100%，方糖小镇目前在50%。
3)OCR
OCR(英文缩写)为方糖小镇自创指标，即运营指标，指单工位的运营成本占总收入的比例，方糖小镇目前的OCR在10%。
方糖小镇倡导空间智能化，通过将各种智能化技术引入办公空间，实现“无人管理”，提升办公效率，降低人工成本。在方糖小镇的各个社区，目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能服务。
在IT化非常先进的情况下，方糖小镇降低了对人员数量的要求，每个门店的管理服务体系，从最高峰时的 5 个人，减少到 2 个人，即可实现正常运营。